大悦城商业运营模式的落后，既拉低业绩又影响融资
2024年，大悦城归母净利润暴跌至-29.77亿元。这已经是大悦城连续第三年出现亏损，且累计亏损额已超过70亿元。而去年大悦城的巨损，主要还是来源于房地产开发业务。这正是大悦城此前高价拿地的后遗症。如今，面对土地成本刚性和房价下行压力，在2024年，大悦城再次计提大额资产减值准备。
值得一提的是，和我们此前的文章判断一致，大悦城虽然迎来巨亏，但是少数股东仍赚了4.17亿元，仍旧面临“明股实债”的嫌疑。另外，大悦城的管理费用同比下降14.40%至14.37亿元，考虑到在2024年，大悦城曾两次进行组织架构调整，10个区域公司压缩为4个，这些动作带来的管理费用下降，也在预料之中。除了上述两点，大悦城财报中还有一个较大的问题，就是其商业运营及管理业务收入的下滑。要知道，作为中粮旗下的重要地产业务平台，大悦城一直标榜着“商业+住宅”的双轮驱动模式。而在房地产行业深度调整的当下，商业运营业务已经成为房企成功穿越周期的重要压舱石。照道理讲，拥有44个大悦城购物中心等商业项目的大悦城，应该还不差。然而，数据却不会说谎。2024年，大悦城商业运营及管理业务收入55.4亿元，占比15.48%，较2023年下降了4.98%。诚然，中国商业地产已进入存量市场阶段，同质化竞争异常激烈。但是，同样的大环境之下，房企的商业运营业务在2024年取得增长的也有很多例子。
比如华润置地旗下的华润万象生活，2024年实现营收170.43亿元，同比增长15.41%；而龙湖集团的商业租金收入也同比增长了7%至109.8亿元，发展前景可观。
那么，大悦城差在了哪里？可能就是运营模式的落后。随着消费市场的升级，年轻客群正在成为消费主力，其对体验式、社交化消费场景的需求显著提升。但是，大悦城的业态结构已经不合时宜。时至今天，大悦城购物中心的核心标签仍集中在公园、家庭和宠物三大领域，缺乏多样性和创新性，缺少体验式、社交化消费场景的构建，这导致其对年轻客群的吸引力有限。事实也证明，大悦城的95后客群占比不足30%，远低于同类商业项目45%的平均水平。显然，大悦城未能及时跟上年轻消费群体的需求变化。而在运营效率方面，大悦城同样滞后。数据显示，2024年大悦城商业运营成本19.25亿元，同比增长8.2%。但是在成本上升的背景之下，大悦城的运营效率并未同步提升：在坪效方面，2024年大悦城购物中心平均坪效为3500元/平方米，低于龙湖天街和万象城的4200元、4800元/平方米；租户续约率仅78%，较行业领先企业低10个百分点。而在数字化运营方面，大悦城同样落于人后。
虽然，大悦城已经构架了数字会员制度，但由于缺少精细化运营，造成了用户粘性和消费频率的不足。总体来看，大悦城在商业运营上过度依赖租金收入，缺乏多元化运营模式的探索、并急需运营效率的提升。而数据已然证实，大悦城商业运营的落后，会直接影响其最终的业绩表现。除此之外，大悦城的融资活动，也可能受到严重影响。就在2024年，大悦城成功发行了成都大悦城商业REIT，筹集到大量资金。简单来说就是，大悦城用商业项目作为底层资产，来进行股权融资。为什么要这样融资呢？从债务结构来看，大悦城的短债规模可以完全覆盖，现金流动性压力尚可以承受。既然不是债务问题，那就有可能是财务方面的压力。数据显示，2024年大悦城的财务费用高达21.29亿元，财务费用率约为6%。这一水平，起码在央国企之中已经算非常高了。比如华润置地，人家2788亿元的营收规模，财务费用也才不过31.82亿元。我们知道，财务费用率越大，意味着公司的利息支出也就越大，也就是公司借了更多的有息负债，这对于公司而言肯定会严重挤压其利润空间。而在2024年，大悦城的归母净利润为-29.77亿元。也就是说，如果没有这21.29亿元的财务费用指出，大悦城几乎都接近盈利了。而利息支出如此之大，主要的原因就是大悦城的融资利率高。既然如此，那大悦城就可以用REITs等方式，来置换高成本非标融资。
成都大悦城商业REIT，就是这个效果。但是，REITs发行也有前提，就是底层资产价值良好，能够向投资人提供稳定并且可持续的收益。这就对于大悦城的商业运营业务，有极高的要求。可问题在于，上文已知，大悦城的商业运营落后，已经影响到了该业务的业绩表现。现实情况是，尽管大悦城购物中心在一二线城市有一定的市场占有率，却运营表现非常不错，包括北京朝阳大悦城，以及成都大悦城等。但是在很大一部分低线城市，大悦城购物中心的发展活跃度并不高。这一情况，势必会限制了其整体的市场覆盖以及运营表现。试想一下，那些运营不佳的大悦城购物中心，肯定不是发行REITs的优质资产。综上来看，大悦城商业运营业务的落后，不仅会拉低其整体的业绩表现，还有可能对其债务置换、改善盈利水平的运作，造成影响。大悦城的商业运营，还得加油啊。
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