无偿划转！格力地产、华发集团的“阳谋棋局”

扬帆号

摘要：左手免税“肥肉”，右手地产“包袱”（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

最近房地产市场大事不断。比如融创极限化债、碧桂园境外债重组获进展等等，伴随的是资本市场房地产相关股票的又一轮狂欢。

除了债务方面，杠杆游戏还注意到另一件“蓄谋已久”的大事。

4月15日，格力地产发布公告称，珠海市国资委将珠海投资控股有限公司（海投公司）100%股权无偿划转至华发集团。

至此，格力地产成为华发集团旗下的三级子公司。

这一动作看似平静，实则暗流涌动，背后蕴含的逻辑与影响，值得我们深入剖析。

1、格力地产：3年亏超40亿

先说格力地产。在杠杆游戏印象里，该房企这两年的故事可太多了，杆友们应该也有所耳闻。

曾经，很多人以为它和董明珠的格力电器是“一家人”，毕竟都叫“格力”。但实际上，二者直接的关系还真不大。

格力地产成立在1999年，法定代表人陈辉，实控人为广东省珠海市国资委。格力电器则成立于1989年，法定代表人董明珠，无实际控制人。

只能说格力地产和格力电器都有一个共同的起点：格力集团，珠海的一家市属国企，成立于1990年。原来的格力地产和格力电器都是这个格力集团的。

但后面经过一系列资本运作，格力电器已经不是格力集团控股。格力地产则通过借壳于2009年成功上市，和格力集团基本没关系。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

格力地产曾是珠海地产圈的“三剑客”之一，但其激进扩张策略埋下隐患。

2014-2016年，格力地产在上海、珠海等地高价竞得多宗“地王”，但项目开发周期长、成本高，叠加行业下行，最终导致巨额亏损，负债率一度高达约80%。

2020年起，格力地产启动重组，试图通过收购珠海免税集团51%股权实现转型。免税业务虽为“现金奶牛”（珠海免税2023年净利润约6.7亿元），但市场环境风云变幻。

2024年海南离岛免税销售额同比下滑29.3%，行业龙头中国中免净利润也暴跌36%。格力地产的转型看似华丽，实则面临市场份额被挤压、政策红利消退的双重风险。

顺带提一下，也是2020年，格力地产原董事长鲁君四被调查，因涉嫌证券市场内幕交易违法行为。

接着来到2024年11月，格力地产一系列公告披露将退出地产业务，转而投入免税业务。

再就是这次的2025年4月，珠海国资委将格力地产控股股东海投公司无偿划转至华发集团。在杠杆游戏看来，这确实也是优化国资布局，因为格力地产现状实在是堪忧。

图表来源|东方财富（特此感谢）

该司完整的2024年财报还没出，但从业绩预告来看，预计净利润亏损17.8亿至12.5亿元，扣非净利润预计亏损21.3亿至15.1亿元。

这已经是格力地产连续第三年亏损，2022、2023年的个归属净利润分别亏损了20.57亿元、7.33亿元，3年亏损超过40亿元。

2、华发的“阳谋棋局”

之于华发，在接下格力地产的一些烂摊子后，需要承接后者14个珠海地产项目（多为住宅和车位）的去化任务，这也是一项大工程。

披露显示，华发集团成立于1986年，已形成以科技、城市、金融三大产业集群的业务格局。其中城市产业集群包含城市运营、房地产开发、商贸服务、现代服务四大业务板块。

华发集团旗下的上市公司有不少，其中华发股份为其核心地产平台。2024年，华发股份表现也不太好：营收约599.9亿元，同比下降约16.84%；归属于上市公司股东的净利润约9.51亿元，同比大幅下降约48.24%——但至少是赚钱的。

杠杆游戏注意到，华发近年在全国加速布局，销售额排名逆势提高。2024年华发股份销售额1054.4亿元，跻身行业前十。2025年前3个月，华发股份的销售额同比涨幅也较大。

不过，格力地产的教训表明，盲目扩张可能反噬品牌，如何在规模与质量间找到平衡，在目前的大环境下显得尤为重要。华发的异地项目管理能力还有待观察。

图表来源|闺蜜财经（特此感谢）

房地产之外，格力地产的转入也让华发集团免税业务有了想象空间。

华发集团旗下已有华发商都等商业资产，若能与珠海免税协同，或可打造“商业+免税”生态。

但需要注意的是，免税行业集中度极高，中国中免市占率超70%，格力地产需在区域市场差异化竞争，华发集团能否引入专业团队，解决免税业务管理短板，或将决定成败。

综上，华发接手格力地产，短期看是“一箭三雕”——

补库存：格力地产在珠海剩余的14个项目可为华发补充土地储备；

免税协同：珠海免税的现金流可与华发商都等商业项目联动，打造“免税+商业”生态；

政策背书：珠海国资委推动的整合，为华发争取更多资源倾斜。

但长期风险亦不得不考虑：格力地产的地产项目多为高成本存量资产，若无法高效盘活，可能进一步拖累华发利润。

而且，若仅追求“大而不强”，恐重蹈其他类似情况“整而不合”的覆辙。华发与格力地产的业务协同如何具体落地，而非仅停留在股权划转层面，才是重中之重。

另外杠杆游戏观察到一个现象很微妙：从资本市场来看，二级市场对格力地产转型反应热烈——公告前后股价数次涨停；但对华发的整合前景似乎保持谨慎——该司股价这段时间并未明显波动。

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